家屋の相続手続きには相続登記が必要

家屋を相続した場合、相続によって家屋が自分のものになったことを第三者に明らかにするため、相続登記をしておく必要があります。相続登記をしておかないと、登記簿上、相続人全員で家屋を共有している状態となってしまい、相続した家屋を売却したり、担保にすることができないほか、家屋に居住する場合であっても自身の家屋に対する権利が不安定な状態となります。そのため、相続登記は、家屋を相続することが決まった後、速やかに行うべきといえます。

相続登記をするとできるようになること

相続登記をすれば、相続した家屋が自身の所有物になったことを第三者に明らかにしたことになります。その結果、家屋を売却したり、賃貸に出すなどして相続財産を有効利用できるようになるほか、家屋に居住する場合に法的に安定した立場で住み続けることができるようになります。また、相続登記未了のうちに、他の相続人の債権者から家屋に差押登記がされるリスクを回避することもできるようになります。

相続登記の手続きに期限はある？

これまで相続登記には期限はありませんでした。しかし、法改正によって今後は相続登記が義務化されることになります。改正された法律は2024年4月頃に施行される見込みとなっており、相続登記の期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内」に行わなければならないと定めています。単純に「相続の開始があったことを知った日から3年」ではなく、「所有権の取得をしたことを知った日から3年」となっている点がポイントです。つまり、疎遠となっていた親戚が亡くなった場合など、自分が相続人となったことを知らないまま長期間経過してしまった場合でも、相続人となったことを知った時から3年以内に相続登記すれば問題ないということです。
また、法改正前の相続も対象となる点には注意が必要です。既に発生している相続や2024年4月頃の法律の施行までに生じる相続についても対象となっており、以下のいずれか遅い日から3年が期限となります。
①自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日
②民法および不動産登記法の改正法の施行日

家屋の相続手続きの流れ

相続手続の流れはざっくりというと以下のようなものです。
①相続人は一人の場合、家屋を含めた相続をするかどうかを決める。
②相続人が複数いる場合には、上記①に加えて、誰が相続をするかを決める（遺産分割協議を行う）
③家屋を相続する相続人が決まった場合、相続登記に必要な書類を集める（登記簿や固定資産評価証明書、遺産分割協議書など）
④必要書類とともに、登記申請書を法務局に提出する
⑤相続登記完了後、窓口か郵送にて登記識別情報を受け取る

相続登記の必要書類

相続登記は、相続の対象となっている家屋が所在する場所を管轄する法務局に対して申請することになります。法務局に申請をする際には申請書のほか、登記簿などの複数の必要書類を準備する必要があります。

基本的に必要なもの

相続登記をする際、基本的に必要なとなる書類は以下のものです。
相続人が多数であったり、遠方にいたりする場合、郵送で住民票などを集めていくのは相当時間がかかることがあるので注意が必要です。

• 登記簿謄本　法務局で入手
• 固定資産評価証明書　市区町村の税務課で入手
• 被相続人の住民票の除票　市区町村の戸籍課で入手
• 被相続人全員の戸籍謄本　同上
• 家屋を相続する相続人の住民票　同上

遺言書がない場合の追加書類

遺言書がない場合、相続人が一人であるケース、法定相続分どおりに相続登記をするケースでは上記3.1の書類を集めて申請すれば足ります。しかし、遺言書がない場合で法定相続分とは異なる内容で相続登記をするためには遺産分割協議書を準備する必要があります。相続人間で協議して遺産分割協議が整えばよいのですが、話し合いがうまくいかないときには遺産分割の調停など法的手続を経ないと相続登記ができないことになります。

遺言書があり、遺贈がない場合の追加書類

遺言書がある場合で、遺贈がないケースとしては、法定相続分どおりに相続することをあえて遺言書に記載しているケースと特定の相続人の一部に家屋を相続させる旨の遺言が記載されているケースがあります。前者の場合、遺言書を必要書類として添付してもよいといえますが、法定相続分どおりですから、わざわざ遺言書を準備することは必須ではありません。一方で、相続させる旨の遺言書がある場合、相続を受けた相続人は単独で相続登記を行うことができる反面、相続登記の必要書類として遺言書を用意する必要があります。遺言書が自筆証書遺言の場合、検認済みであることも要します。

遺言書があり、遺贈がある場合の追加書類

遺言書があり、遺贈がある場合には遺言執行者によって相続登記の手続きを行うことが基本となってきます。そのため、遺言執行者を指定した遺言書や家庭裁判所で遺言執行者を指定した遺言執行者選任の審判書が追加書類として必要となります。また、遺言執行者の指定のないまま相続登記をする場合には、相続人全員での共同申請とする必要があり、相続人全員分の印鑑証明書が必要となります。

書類の郵送先

相続登記の申請は、窓口で申請することもできますし、郵送申請も可能です。いずれにしても、申請先は対象となる家屋が存在する場所を管轄する法務局です。オンライン申請という方法もあるのですが、オンライン申請をするためのシステムに個人で登録するのは手続きがかなり大変ですので、窓口申請か郵送申請をするのが一般的です。

何を相続するのかによって相続登記の範囲が異なる

相続する家屋が戸建ての場合

相続する家屋が戸建ての場合、家屋と家屋が建っている土地の両方を相続することが少なからずあります。そのため、家屋の相続をする場合には、家屋だけでなく、土地の相続登記もセットで行う必要があります。居住に必要なのは家屋ですから、うっかり土地の相続登記を失念してしまうと、家屋と土地の所有者が登記簿上異なることになってしまい、事後にトラブルが生じることとなります。また、戸建ての相続の際には土地を相続するにあたっての相続税が減免される特例がありますので利用できるかどうかを忘れずに確認してください。

分譲マンションを相続する場合

分譲マンションを相続する場合、マンションは登記簿上、敷地権付き区分建物とされているケースがほとんどです。マンションも建物である以上、土地の上に建っているわけですが、分譲マンションのように区分建物の場合、専有部分ごとに登記されることになりますので、敷地権と建物を一体化させることで、分譲マンションの相続登記の際に土地と建物を分けて登記して権利関係が複雑になるのを防止しています。分譲マンションについては固定資産評価証明書も敷地権付き建物ごとに作成されることから建物と土地を分けて評価するわけではありません。

手続きせず空き家として放置したらどうなる？

家屋を相続したものの、そのまま空き家として放置してしまうケースも少なくありません。しかし、空き家だからといって税金が免除されるわけではありませんから、税金の請求書をきちんと確認しておかないと後々になって延滞分を含めた高額の請求を受ける可能性があります。また、空き家の増加を踏まえて、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。 この法律に基づき、自治体によって特定空き家に指定されて勧告を受けた場合、空き家が建っている土地にかかる固定資産税を軽減する優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加するおそれがあります。また、勧告に従わない場合には行政代執行として強制的に空き家の撤去や解体がなされ、その費用は所有者に請求されることになります。 さらに、空き家を放置することで家屋の倒壊などで近隣住民に迷惑をかけてしまった場合には近隣住民からの損害賠償請求を受ける可能性もあります。

家屋の相続は揉めやすいので弁護士への相談をお勧めします

家屋を相続する場合は、相続登記等の手続が必要になるところ、手続を適切に行うには専門知識を要することも少なからずあります。相続登記の手続きに失敗してしまうと大きなトラブル巻き込まれるおそれもありますし、家屋を空き家として放置したままにしないようにするための対策も必要です。相続の内容というのは類似点があっても千差万別ですから、ご自身の状況に応じた適切なアドバイスを受けるためには法律の専門家である弁護士に相談されることをお勧めいたします。弁護士法人ALGには、相続について経験豊富な弁護士が多く在籍しておりますので是非一度ご相談ください。