相続登記の義務化が2024年4月1日から開始

相続登記は、2024年4月1日より義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知ってから3年以内に相続登記を行わなければなりません。この義務に正当な理由なく違反した場合には、10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。

また、相続登記の義務は、2024年3月31日までの相続についても発生します。そのため、両親や祖父母等の名義のままになっている不動産がある場合には、すぐに手続きを行う必要があります。

両親や祖父母等が不動産を相続したのが昔のことで、必要書類の入手が難しい等の事情がある場合には、弁護士などの専門家に相談しましょう。

義務化された理由

相続登記が義務化されたのは、登記記録を確認しても所有者が分からない「所有者不明土地」が増えてしまったからです。

所有者不明土地が多すぎることによって、民間の土地取引や公共事業が進まない等、様々な活動の障害となります。

また、所有者不明土地は放置されているケースが少なくないので、必要な手入れが行われず害虫が発生してしまう等、周辺環境に悪影響を及ぼすことがあります。

こうした理由から、相続登記が義務化されました。

登記の期限は3年

相続登記の期限は、相続によって不動産を取得したことを知ってから3年です。ただし、遺産分割協議を行った場合には、協議が成立してから3年となります。

相続登記の義務化は過去の相続にも適用される

相続登記の義務は、過去の相続についても適用されるため、先祖代々受け継がれてきた土地等についても確認する必要があります。

もしも不動産が先祖の名義になっていると、必要書類の収集や、その後の相続人を確認するためにかかる労力は大変なものになります。

先祖が山林を所有していたと聞いたことがある場合等、気になる方はすぐに確認しましょう。

過去に相続した分はいつまでに登記手続きすればいいの？

過去の相続についての相続登記は、基本的には義務化されてから3年以内に行わなければなりません。そのため、多くのケースについて、相続登記の期限は2027年3月31日となります。

ただし、遺産分割協議が2024年4月1日以降に成立した等の事情があれば、相続登記は協議が成立してから3年以内に行う必要があります。

上記のような期限となっているので、例えば2022年1月1日に不動産を相続した人であっても、相続登記の期限は2024年12月31日ではなく2027年3月31日です。

そのため、期限が切れてしまったと焦る必要はありませんが、相続登記を放置することによるデメリットが発生するリスクがあるので、すぐにでも登記手続きを開始するのが望ましいといえます。

権利者になっていることを知らなかったんだけど期限は伸びないの？

自分が不動産を相続したことを、相続登記が義務化されるまで知らなかった場合には、相続したことを知ってから3年が期限となります。

そのため、親が不動産を所有していたことに最近になって気づいたようなケースでは、気づいてから3年以内に相続登記すれば問題ありません。

なお、親の不動産を兄弟姉妹が相続しており、自分は不動産をまったく相続していないようなケースについては、その相続人が相続登記を行っていなくても、自分が過料のペナルティを受けてしまうことはありません。

相続登記をせず放置するとどうなる？

相続登記を行わずに放置すると、以下のようなリスクが発生するおそれがあります。

• 10万円以下の過料の対象になるリスク
• 権利関係が複雑になるリスク
• 不動産を差し押さえられるリスク
• 不動産の売却ができなくなるリスク

これらのリスクについて、次項より解説します。

10万円以下の過料の対象になる

相続登記を放置すると、10万円以下の過料の対象となるおそれがあります。

相続登記が義務化されるまでは法律上のペナルティは存在しませんでしたが、法改正によって過料が適用されるようになりました。

しかし、以下のような事情がある場合には、相続登記を行わない正当な理由があると判断される可能性があります。

• 相続人が多いため、戸籍謄本等の必要書類の収集に時間がかかる
• 遺言について、有効性等に争いがあるため、不動産の相続人が不明である
• 不動産を相続した人が重病である
• 不動産を相続した人がDVを受けたために避難している
• 不動産を相続した人が困窮しており、相続登記を行うための費用がない

権利関係が複雑になる

相続登記を放置しているうちに、新たな相続が発生して権利関係が複雑になるおそれがあります。

例えば、被相続人が亡くなってA、B、Cの3人が相続し、相続登記を放置したまま全員が亡くなってしまうと、A男、A子、B子、B男、C男といった新たな相続人が発生します。それから相続登記を行うためには、遺産分割協議において基本的にA男、A子、B子、B男、C男の全員の同意と印鑑証明書が必要となります。

相続人が増えると、誰か1人でも強硬に自身の取り分を主張することによって協議がまとまらないリスクが高まります。たとえ不動産を相続できても、印鑑証明書の取得が面倒である等の理由により手続きに応じてくれない相続人が現れるリスクもあるため、なるべく関係者が少ないうちに相続登記を行うのが望ましいといえます。

不動産を差し押さえられる可能性がある

法定相続人に借金をしている人がいると、法定相続分による登記が債権者によって行われ、債務者の持ち分が差し押さえられてしまうリスクがあります。遺産分割協議によって不動産を1人で相続した相続人がいたとしても、差し押さえを行った債権者に自身の権利を認めさせるのは難しくなります。

借金が返済されなかったとしても、競売にかけられてしまうのは債務者の法定相続分だけですが、赤の他人と不動産を共有することにもなりかねません。不動産を共有すると、売却等に支障をきたすおそれがあります。

不動産の売却ができなくなる

相続登記をしないままでいると、不動産の売却の機会を逃すおそれがあります。なぜなら、被相続人名義の不動産を相続登記せずに、売却相手に直接登記を移転することは認められないからです。

相続登記のためには、遺産分割協議書や印鑑証明書、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本等、数多くの必要書類が要求されます。そのため、売却の話がまとまったとしても、相続登記に時間がかかってしまい、契約が失効してしまうリスク等があります。

そもそも、本人の名義になっていない不動産の売却の話は信用されないこともあるので、なるべく早く相続登記を行うべきでしょう。

相続登記しないまま相続人が死亡してしまった場合はどうする？

相続登記しないうちに相続人が死亡してしまった場合、その相続人の相続人が取り分を相続することになります。

このとき、1回目の相続における相続人が1人であれば、その相続についての登記を省略する「中間省略登記」が可能となります。

ただし、最初の相続における相続人が2人以上であった場合には、1回目の相続を省略することができません。これは、1回目の相続人が全員亡くなってしまったとしても同様です。

なお、中間省略登記が可能なのは、法定相続人が2人以上であったとしても、遺産分割や相続放棄、遺言書等によって結果的に相続人が1人となったケースも含みます。

すぐに登記ができない場合はどうしたら良い？

遺産分割協議が難航して不動産の相続人が決まらない場合等、3年以内に相続登記を行うのが難しいケースでは「相続人申告登記」を行います。

相続人申告登記とは、法務局で次の事項を申告することによって、相続登記の義務を一時的に履行したとみなす制度です。

• 登記名義人について、相続が開始したこと
• 自分が相続人であること

この申出は、申し出た相続人だけが義務を履行したことになるので、不動産を相続した全員が行わなければなりません。なお、代理申請は認められるので、1人が代表して全員分の申出をすることは可能です。

また、申出によって登記が行われるわけではないので、遺産分割協議がまとまる等したら、3年以内に相続登記を行う義務があることは変わらないため注意しましょう。

手続きが大変そう…専門家に依頼するとどれくらいかかる？

相続登記を依頼できるのは、以下の専門家です。

• 弁護士
• 司法書士

これらの専門家のうち、相続人の間でトラブルがなく、相続登記の手続きだけを頼むなら司法書士に依頼できます。依頼料は、一般的には5万～15万円程度だと考えられますが、名義が先祖になっているケース等では依頼料が高くなるでしょう。また、登録免許税などの費用は別途必要です。

相続登記を弁護士に依頼する場合には、依頼料が15万円程度は必要となるでしょう。しかし、相続財産の取り分について争いがあるケース等では、司法書士に対応できる範囲には制限が設けられているため、弁護士でなければ解決できない場合が多いです。

相続人の間にトラブルがある場合には、弁護士に相談しましょう。

相続登記を放置してしまった場合は弁護士にご相談ください

相続登記を行わずに放置していた場合には、すぐに手続きの準備を始める必要があります。しかし、相続人が多数になり、疎遠な親戚や遠方に住んでいる人、海外在住の人も含まれている等、自分で相続登記をするのが困難な状況になっているケースは珍しくないと考えられます。

そこで、相続登記を放置してしまった場合には弁護士にご相談ください。弁護士であれば、依頼人の代理人になって交渉を行う等、問題の解決のために動くことが可能なので、困難な状況について相談するのに最も適しています。

また、自分が亡くなってしまっても、子供が相続登記で困らないようにするための対策についての相談も受け付けております。