相続した不動産はどうやって分ければ良いの？

相続財産に含まれている不動産の分け方には、主に以下の4種類があります。

1. 換価分割
2. 現物分割
3. 代償分割
4. 共有分割

ただし、被相続人が遺言書を作成していた場合には、その内容に従って分配することができます。

これらの分け方等について、次項より解説します。

遺言書があるなら内容を確認しましょう

被相続人が有効な遺言書を作成していた場合、基本的には遺言書の内容に従って相続財産を分配します。

この場合、不動産も遺言書の内容に従って分配すれば問題ありません。

ただし、相続財産の分配が偏っていると、兄弟姉妹以外の法定相続人にとって最低限の取り分である「遺留分」を侵害してしまい、 遺留分侵害額請求 が行われるおそれがあります。

このとき、遺留分に相当する金銭を支払うことができれば、問題ありません。

また、相続人全員で遺産分割協議を行えば、遺言書とは異なる方法で相続財産を分配することも可能です。

相続人のうち、誰か1人でも合意できなければ、遺言書の内容に従うことになります 。

遺産分割協議については以下のページで詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

売却・現金化して相続人で分ける（換価分割）

換価分割とは、不動産等の相続財産を売却して金銭に換えてしまい、その金銭を分配する遺産分割方法です。

金銭は分配しやすいため、最も公平な分配が可能だと考えられます。

ただし、不動産を売却するのは被相続人ではなく相続人なので、売却するために不動産の相続登記を行う必要があります。

また、売却手続きのためには、売買契約が成立するまでの時間と、仲介手数料等の費用がかかります 。

各相続人が相続財産をそのままの形で相続する（現物分割）

現物分割とは、各相続人が相続財産をそのままの形で相続する遺産分割方法です。

例えば、１筆の土地を文筆して２筆として、１筆ずつ各相続人が取得するという分け方や、土地は分筆などせずそのまま長男に、その代わり株式はそのまま長女に分配するという分け方を指します。

ただし、不動産は長男、株式は長女に分けるというような分割をした場合、それぞれの取得する価値に実際には差が生じてしまうことが多いため、その差額を埋めるために金銭等の給付を行う（代償分割を併用する）ということも多い です。

相続する人がほかの相続人にお金を払う（代償分割）

代償分割とは、不動産等の相続財産を一部の相続人が相続して、代わりとなる金銭等を支払う遺産分割方法です。

例えば、相続人が被相続人の長女と二女であり、唯一の相続財産である2000万円の不動産を長女が相続する場合、二女に1000万円の金銭等を支払います。

また、相続人は被相続人の妻と長女、二女であり、唯一の相続財産である2000万円の不動産を妻が相続する場合、長女と二女に500万円ずつ金銭等を支払います。

代償分割は、公平な分割が可能であり、実家等の相続財産をそのままの形で残すことができます。

ただし、相続財産の評価額で争いになりやすいです。また、代償金にできる現金や預貯金等がないと成立しにくい です。

複数の相続人で共有する（共有分割）

共有分割とは、不動産等の相続財産を共有する形で分配する遺産分割方法です。

共有分割であれば、公平な分割になり、実家等の財産がそのままの形で残り、売却手続き等の負担がありません。

ただし、後でトラブルになることが多いため、共有分割はおすすめできません。なぜなら、共有者の1人でも反対すると、不動産全部を売却することはできないからです。

さらに、共有者の1人でも亡くなってしまうと、さらに相続が発生して共有者が増えてしまうため、ますます売却等をすることが難しくなってしまいます。

そのため、共有分割は基本的に行わない ようにしましょう。

不動産の相続には名義変更が必要

相続登記はいつまでにやればいい？

相続登記については2024年4月1日より以下のとおり義務化されました。

1. 相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならない
2. 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければならない

義務化以前に相続が開始している不動産についても、３年の猶予期間は設けられていますが、義務化の対象です。

期限までに相続登記を行わなければ、10万円以下の過料に処せられるおそれがあるため、不動産を相続したら、早めに登記の申請をするようにしましょう。

また、相続税の申告については、自己のために相続が開始されたと知ったときから10ヶ月以内に行わなければなりません 。

相続登記を行っていなかったとしても、相続した不動産は課税対象になりますのでご注意ください。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は、遺言書がある場合とない場合で異なります。

それぞれの場合について、必要な書類は以下のとおりです。

【遺言書がある場合】

• 遺言書
• 登記申請書
• 被相続人が死亡した記載のある戸籍謄本
• 不動産の相続人の戸籍謄本（被相続人の死亡後のもの）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

【遺言書がない場合】

• 登記申請書
• 遺産分割協議書（相続人全員が実印によって押印したもの）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本（被相続人の死亡後のもの）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の相続人の住民票

提出先

相続登記の必要書類は、相続する不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。

相続する不動産が各地にあるケース等では、すべての不動産について、管轄している各法務局へ提出 しなければなりません。

管轄は、法務局のサイトで確認することができます。

不動産の相続時に発生する税金

相続税

不動産等の財産を相続し、相続財産の評価額が相続税の基礎控除額を上回った場合には、基本的に相続税が発生します。

不動産だけについて相続税を計算することはありません。

相続税の基礎控除額は、以下の式によって計算します。

基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の数）

登録免許税

登録免許税とは、登記を行うときに支払う税金です。不動産を相続や売買、贈与等した場合にかかります。

相続登記を行うときには、基本的に不動産の固定資産税評価額×0.4％ で算出できる金額を登録免許税として納めます。

なお、登録免許税を納めるときには、税額が3万円以下であればその税額に相当する収入印紙を登記申請書に貼付します。

税額が3万円を超える場合には、事前に税務署等で支払いを行い、領収証書を添付することになっています。

相続したくない不動産はどうすればいい？

例えば、相続財産に含まれている山を管理できない場合や、実家が遠方にあって老朽化している場合等、相続人にとって不動産が要らないケースでは相続放棄する方法があります。

ただし、相続放棄すると不動産以外の財産を受け取ることもできなくなります。

そのため、相続財産に高額な預貯金が含まれているケース等では相続放棄したくないかもしれません。

また、相続放棄した時点で被相続人の不動産を占有している場合には、管理義務が生じるおそれがあります。

そこで、 相続土地国庫帰属法 によって定められた制度により、要らない土地を国に引き取ってもらう方法が考えられます。

ただし、この制度を利用するためには、主に以下のような条件が揃う必要があります。

• 建物が存在しない
• 抵当権等の担保権が設定されていない
• 有害物質で汚染されていない
• 所有権の争いがない
• 管理等を困難にする物が地上や地下に存在しない
• 管理に過大な労力や費用等がかからない

相続放棄について、詳しくは以下の各ページをご覧ください。

不動産の相続は弁護士へ依頼するのがおすすめ

不動産の相続は、金額が大きいためにトラブルになりやすいと言えます。

分配方法が難しいことや、評価額について意見が対立すること等により、相続人間の対立が発生するおそれもあります。

特に、相続財産の大部分を不動産が占めている場合等では注意が必要です。

そこで、不動産の相続を巡って対立が発生したときには弁護士にご相談ください。

弁護士であれば、よりトラブルになりにくい分配方法や、不動産の評価方法等についてアドバイスできます。

また、自身の死後に相続人が対立することを防ぐための遺言書の作成や、不動産の相続に伴う手続き等についても相談していただけます。